- ２月２９日 (日) うるう年
- 今年はうるう年、４年に一度の２月２９日です。全く関係ない話ですが、少々日記を書くのに疲れました。いかんいかん。折角かき始めたのに途中でやめたりしては人格を問われる（どんな人格じゃ･･･）遅ればせですが何とか続けたいと思います。
私はかつて超高層マンションに住んでいました。当時日本で始めての３６階建てのマンションにマスコミにもかなりの注目を浴びてました。当時まだ２９歳だった私は、友人知人の猛反対を押してそのマンションを購入しました。当時の価格で約８５㎡で３０００万円でした。当時同価格で一戸建てが買えた時代にこの価格にもやはり反対をされました。
貧乏性の私はただ夜景が見たいという一点だけで購入したようなものです。
４年後同時期に一戸建てを買った友人の家は３０００万円が４０００万円に値上がり、そして私のマンションは１億２千万円に値上がりしました。バブル絶頂期の到来です。
あの当時ここまでの価格の開きを予想できた人はどこにもいなかったと思います。世の中何が幸いして何が災いするか全く分からないと思ったのが正直な感想でした。古き良き（悪しき？）時代でした。
- ２月２８日 (土) モデルルーム
- 先日自宅の近所のモデルルームに行きました。実は私も家を探しています。一戸建てにすべきかマンションにすべきか、いろいろ悩みますが、予算的に考えるとやはりマンションになるかなーと思います。
自分の家探しと仕事の参考のため、たまにモデルルームめぐりをします。今回見に行ったモデルルームは横浜瀬谷区の大規模マンションのモデルルームです。
はっきり言ってショックでした。何がショックかというととにかく安い。９０㎡代の４ＬＤＫが何と２０００万円台！ありえない。こんなに安くてさぞ設備もお粗末だろうと観察してみると、さもあらん。一通りの設備がちゃんとついてるではありませんか。おまけに自走式駐車場が２，０００円／月と驚く安さ。
このデベさん、大手の販売会社で結構大規模マンションをあちこちで建てている。平日にもかかわらず何組かのお客さんが入っていた。多分このマンションは完売するだろうと素直に思った。
担当の女性もなれてる感じでとても好感が持てました。ひょっとして買ってしまうかも？。
早速現地に行ってみると、何と、「のぼり」のオンパレード。住民激怒のオンパレード。どうやら近隣との折り合いがあまりよくないようです。ここまでの住民反対運動は久しぶりに見ました。今までの経験から、住民反対運動がきついマンションは大体売れ残りが目立つというのが普通でした。もしこのマンションを買って数年間売れ残りが出た場合、やはり資産価値が下がるだろうと思います。ウ～ん･･･悩む！
このマンションのもうひとつの特筆すべきメリットは建設会社（大手です。）の担当者が、入居後しばらくマンション内に常駐するということです。これもありえない。今まで聞いたことが無い。やはり言い知れぬ安堵感があります。さすが超大手デベロッパー最先端を言っているという感がします。このデベさんのマンションの内覧会で今まで数多くの指摘をしてきた私としてはこれははずせない必須アイテムだと思います。最近はやりの最新共同施設（温泉、スポーツジムとか）も無く管理費もリーズナブルに抑えられているというのがこれも魅力です。
一押しのマンションです。
- ２月２７日 (金) 認知度
- 最近、内覧会の立会いがかなりポピュラーになりどこのマンションでも必ずと言って良いほど立会いのプロが来てます。
先日、神奈川のある大規模マンションで引渡しがありました。たまたまこのお客様からお話を伺ったところ、このマンションでは立会いのプロが一度も来てないと･･･。
こんなに皆さんの関心が高いと思ったのに、意外でした。まだまだ認知度が足りないと痛感しました。
- ２月２６日 (木) 休日
- 今日は定休日です。久しぶりに休養を取れます。
ここしばらく休む暇が無かったので、あれもしようこれもしようと思うのですが、結局寝るだけです。情けない休日でした。
- ２月２５日 (水) 手直し
- 最近、コーティングと内覧会が交互にあります。しばらくすると入居ラッシュで連日、コーティングが入ってきます。そうです、魔のコーティングラッシュです。
今日は江東区でコーティングの仕事です。このお客様は内覧会はご自分で点検してコーティングの依頼だけいただきました。今日はこのマンションの鍵の引渡し日です。少し不安に思いながらお部屋に行きました。不安は的中しました。引渡し日に随所に傷、不具合が見つかって、ゼネコンの対応待ちでした。
幸いこのマンションのゼネコンの対応が良かったので後日、手直しを約束してくれました。
かつてはこのケースではほとんどのマンションでは入居後の手直しに応じてくれませんでした。
Ｎ様、ついてます。良かったですね。
- ２月２４日 (火) 悪意の不備
- マンションはある意味技術の集合体だと思います。ひとつのマンションを仕上げるのにいろんな職人さんが携わります。たとえば、鉄筋職さん、鳶職さん、型枠大工さん、左官職さん設備職さん、造作大工さん、塗装職さん、電気職さん。
あまり皆さんになじみの無い職業もあります。たとえば杭打ち屋さん、圧接屋さん、墨出し屋さん、はつり屋さん。まだまだあります。このどれもがかけても、マンションは出来上がりません。そして、もちろんこのすべての職種をまとめ、スケジュールを調整して指示を出すのが監督さんです。内覧会の時に立会いの担当をしてくれる人です。このすべての職種、（監督さんも含む）の人は接客になれてません。ややもすると無愛想、生意気に思えたりするときもあります。言い換えればプライドの裏返しだともいえます。いいものを作ろうという思い込みが強ければ強いほどその建物に指摘をされると頭にきたりもします。そういう監督さんはじっくり話し合いをするとわかってくれたりもします。しかしわかっていてなお知らない振りをする人もいます。私はこれは悪意の不備だと思います。まさにこの悪意の不備を指摘して断固、補修に応じさせ、交渉をするのが私たちプロの仕事と捕らえてます。
この観点から、時としてその建物を褒め、立会いの監督さんの人間性を尊重して、良いものは良いというときもあります。ただ悪いものを指摘するときには現場の責任者を叱咤するときもあります。生意気なようですがすべては依頼者の利益を守るためです。気を悪くされた監督さんごめんなさい。めげずにすばらしい建物を作ってください。
- ２月２３日 (月) 駆け込み依頼
ル
- 今日は突然の依頼で横浜の大型マンションの内覧会です。この時期になると必ず駆け込み依頼があります。
依頼者は、ご主人がこれなくて、お母様と２人で行く予定にしてましたが、いろんなうわさを聞き少し不安になって急に依頼したみたいです。
現場を見た感じでは外観も出来上がり、問題ないようですが、大型現場のわりに内覧会が少し遅いように思います。今から２週間で補修して２週間後に引渡し。指摘が少なければ問題はありませんが、やはり予想通り７０箇所の指摘。あまりの指摘の多さに依頼者は再内覧会も依頼されました。
このスーパーゼネコンさん少し離れた現場で、昨年かなりもめました。
だれでも間違いはあります。過去の間違いを教訓にしっかり直してください。
- ２月２２日 (日) 緊張感
- どんな仕事でもある程度こなすと慣れが出てきます。ややもすると惰性になったりします。
しかし、内覧会はなぜか慣れません。いつ行っても緊張します。
例えば、Ａ建設会社の仕事はいつも手抜きが多い。Ｂ建設会社の仕事は丁寧だ･･･。見たいな傾向があったとしても、次の現場に行くと全く違う感じで出来ていたりします。だから毎回緊張の連続です。
良くお客様からどんなマンションを敬遠すべきか？どんなマンションが良く出来てるか？見たいなご質問を承ります。はっきり言って全く分かりません。これだけは出来上がってみないと分からない部分があります。
例えば、大船の超大型マンションに何度も内覧会に行ってますが、毎回出来上がりが違います。
それは各部屋全て違う職人さんが請負で仕事をしているからです。
とりあえずはあらゆる条件を良く吟味をして、購入する。購入したあとは必ず念入りにチェックをする。これに限ります。
- ２月２１日 (土) 大手不動産の旧態依然の体質
- 今日は、東京練馬の小規模マンションです。この不動産会社販売の姿勢に少し問題があるようです。でもゼネコンさんが地元の会社なので少し安心しました。
個人的な感想を述べさせていただいたら、良いマンションが出来る要素は二つあると思います。
①不動産会社の販売の姿勢
②ゼネコンのモラル
この不動産会社の姿勢に以前から疑問を抱いていました。しかし今回のゼネコンの真摯で前向きな姿勢に救われました。少し指摘が多かったのでこの監督さん少し落ち込んでいました。
「監督さん、もっと自身を持ってください。このマンションはとてもよく出来てました。あなたの会社が大手になってもこの姿勢が変わらないことを祈るばかりです。」
- ２月２０日 (金) 駅から３分
- 今日は埼玉、川越市の駅から３分のマンションでした。到着した時にはすでに内覧会の説明会が行われていたため、依頼者となかなか会えず、仕方なく依頼者も分からぬまま説明を聞いていました。そこであることに気が付きました。説明を聞いている方のほとんどが年配の方なのです。
最近の傾向として、マンション購入者の年齢層が若くなっていますが、このマンションはめずらしく５０～６０代の方が多いです。（ひょっとして高い物件なのかな？）
不動産会社は埼玉ではメジャーの大手私鉄系の不動産会社で、建設会社も同系列の建設会社です。（このパターン少し危ないです。）
３年前にこの不動産会社で購入した当社のお客様のマンションが入居３ヶ月で雨漏りが発生して、現在も係争中です。少し不安になりながら、内覧を開始。
しかし、不安は外れました。内部、外部とも非常に良く出来て、２～３箇所の床鳴り以外は大きな問題も無く、指摘も再内覧会までには補修してくれると約束してくれたので、内覧会も４時間半で無事終了。
さあ、２時間半かけて帰路につくぞ！
緊急連絡。
オーナーチェックの料金が４月１日から値上がりします。
- ２月１９日 (木) 内覧会の意義
- 連日の内覧会、若干お疲れ気味です。本来今日は定休日ですが、最近休みをなかなか取れません。これが終わればいよいよ引渡しラッシュです。
皆さんは内覧会に何をしにいきますか？
カーテンの採寸に行く？
家具の寸法を測りに行く？
または、家族全員でやっと出来上がったマンションを見に行く？
それも結構ですが、もっとも大切なことを忘れてはいけません。マンションは鍵の引渡しが終わったらそれ以降に見つかった欠陥、傷などはマンション側はなかなか補修に応じてくれません。内覧会まではあんなに良い人ばかりだったのに、引渡しが終わるとまるで人が変わったように冷たい対応になります。「そんなはずは無いだろう」と思ってるあなた。どんな大手の有名不動産会社でもいや、大手ほどお客様を馬鹿にした態度に出ます。最近のマンション側の対応が変わったといってもこの点は以前と少しも変わっていません。もう一度言います。あなたのお部屋のチェックをできるのは内覧会が最初で最後です。壁紙の傷も、床の傷、へこみ、床鳴りも、扉の傾きも、すべて内覧会に申告しなければほとんど補修に応じてくれません。だからカーテンを測ってる場合ではありません。内覧会のあとでも採寸はできます。しっかり点検しましょう。
もちろん、何も指摘事項が無ければそれに越したことはありません。がんばってください。
- ２月１８日 (水) 再内覧会
- 昨日も内覧会、今日も内覧会。内覧会のピークもあと少しで終わります。最近は内覧会のチェックもかなり少なくなりました。これも同業者が増えて、マンション側もこれに対応せざるおえなくなったせいだと思います。一戸建ての業界はいまだ大いなる問題をたくさん抱えて、欠陥住宅もいまだ減る様子もありません。とりあえずマンションの業界は少しずつ変わりつつあります。
一年前は再内覧会の依頼も結構ありましたが、最近はほとんど内覧会だけで目的は達しているようです。
最近こんなお問い合わせをいただきました。
Q「もし、内覧会で床、壁の不陸などの問題が出た場合自分たちだけで点検は困難なので、再内覧会も同行していただけるのでしょうか。」
Aこのサービスを始めた頃は内覧会で床、壁などの不陸が当たり前のようにあり、マンション側がなかなかこの補修に応じなかったので、再内覧会でもう一度点検ということも結構ありました。でも最近では内覧会での完成精度がかなり良くなり、また、もし不陸が見つかってもマンション側が気持ちよくこれに応じてくれるようになりました。したがって再内覧会での立会いはほとんど必要がなくなりました。
もし、再内覧会の立会いが必要な場合は改めて別途費用が必要になります。
- ２月１７日 (火) 鉄筋構造物のプロ
- 私は永年鉄筋構造物の建築に携わってきました。それも主にマンションの型枠業に携わってきました。だから、マンションに関してはかなりの専門的なアドバイスができると思います。今から５年前に、思うところがありハウスクリーニング業をはじめました。この仕事をするきっかけになりました。いろんなお家をお掃除するうちにあることに気づきました。それは経年劣化があまりにも早いということです。たとえば扉の開け閉めに苦労する。ふすまを閉めても隙間が開いてる、水道の蛇口が壊れた。などなど、こういうことがわずか三年五年でおきてしまう。こんなに建築技術が進んだ日本の建物で、しかもそのほとんどが新築の時からあったとお客さんが言うではありませんか、それは明らかにおかしいと思います。
マンションの構造体についてかなりの知識を持ち、経年劣化の実情がわかって、これを内覧会のアドバイスに役立てない法は無いと思い点検代行を始めました。
ただ、木造建築物の構造には余り知識がありません。今は一戸建ての点検はやらないことにしました。ご了承ください。
- ２月１６日 (月) 青田売り
- マンションの契約が終わり、一年待ちに待った内覧会です。皆さんが購入したマンションはほとんどが青田売りだと思います。建物がまだできてないうちに契約をしなければいけません。それも数千万の買い物を･･･。契約したときは気づきませんが、今思うと少しはやまったかな？と思う方も多いと思います。しかし、内覧会はきてしまった。
青田売りの是か非を問うのはその道の専門家に任せたとして、とりあえず内覧会で何を点検すればよいのか。マンションの構造体は内覧会の時には検査をすることは不可能です。すべて内装材によって覆われているからです。一戸建てはまだ、床下を覗けば基礎の出来具合、柱の太さなどの点検はできますが、マンションはすべて覆われています。じゃあ何を点検するかというと、あくまで内装の出来具合の精度の点検です。もしいろいろな事情で自分で点検をしなければならない状況になったら、ご相談ください。場合によっては道具の貸し出し、道具の使い方、どこを点検すればよいかなどのアドバイス程度はできると思います。
- ２月１５日 (日) ３／１０００ル
- 建物を作る時に３／１０００という許容範囲があります。これは建物を作った時に、１メートルで３ミリまでは誤差を許されていると言う意味です。
建物を作る職人さんは工事をゼネコンさんから請け負って仕事をしてます。当然請負ですから、少ない人数で仕事を終えれば儲かるし、人数が多くかかれば損をします。人間ならば儲けたいと思うのは当然です。そこで儲けに走るとこれまた当然の如く、仕事に雑さがでます。この雑さは全て何ミリの誤差という数値に表れます。この許容範囲が一定の数値を超えてはならないというのが「３／１０００」というわけです。
しかし、マンションでたとえて、床、及び壁などが１０／１０００ミリの誤差があったとしてこれが果たして生活に支障が出るかというと、とても疑問の残るところです。じゃあこれを直すのか、放置するのかという判断を我々のような専門にゆだねられていると思います。そのためにも、レーザー水平器などの器械で壁床などの水平垂直を計測します。その結果についてそのまま依頼者に伝えて判断基準になればと思ってます。
- ２月１４日 (土) 駅からダイレクト
- 今日は横浜で２件の内覧会です。
午前中はやや小規模のマンションです。特に大きな指摘は無く、少々クリーニングが荒いのを指摘して、掃除のやり直しを約束してもらう。
午後は駅から雨に濡れずにマンションに入れる大規模マンション。このマンション３０階建てが３棟目で２年後にもう１棟建ちます。スケジュールにゆとりがあり、まったく問題がありません。このマンションの近くに環状２号線があり、最近渋滞がとても目立ちます。駅周辺がますます混雑しそうです。
- ２月１２日 (木) VOC
- 最近、VOC（シックハウス症候群）に関するお問い合わせがとても増えてます。皆さんの関心の高さが伺えます。
当社のオーナーチェックでは一箇所だけ洋室のVOC検査をサービスで行っています。今は簡易ガスファインダーという便利な機械があり、約３０分でホルムアルデヒドなどの有毒ガスの数値を簡易測定できます。新築のマンションでは内覧会の時にすでにワックスがかかっており、このワックスのVOC数値も出てきます。最近の内覧会ではほとんど政府安全基準指針値を超える数値が出たことがありません。建設会社もかなり神経を使っているようです。
- ２月１１日 (水) 引越しラッシュ
- 毎年3月は引越しラッシュです。官公庁の年度末が3月末で、これに呼応して大手建設、不動産会社がいっせいに決算を迎えます。やはりその決算に呼応するように新築のマンションがいっせいに引渡しを行います。一般の消費者には創造もつかない忙しさがまた始まります。
３月末引渡しのマンション、一戸建てを購入された方でまだいろいろなタイムスケジュールを決めてないお客様、そうあなたです。早くしないとすべてが後手後手になりますヨ。
すでに引越し業者は臨戦態勢に入っています。今から３月１５日以降の引越しを依頼しようとしているお客さま、おそらく通常価格の２倍はとられます。当社のオーナーチェックもそろそろいっぱいになりそうです。ご予約はお早めに･･･。
- ３月１０日 (火) 同業者
- 今日は板橋の超大型現場、このところ超大型現場に良く伺います。
超大型現場で必ず同業者と出くわします。「さくら事務所です」。インターネットでほかの同業者もあるのですが、なぜか出会ったことがありません。
内覧会での不動産会社の姿勢が良くなってきたのも少なからずこの会社の貢献度が大きいと思います。善良な消費者のためにも頑張って欲しいと思います。
たまたま、依頼者の隣の部屋でこの会社も検査をしているみたいです。僕も頑張らなくちゃ！
意気込んで検査に挑みましたが、お部屋の出来は最高の仕上がりでした。検査に３時間もかかってしまい、お子様がむずがってしまいました。
ゴメンナサイ！でもきれいなお家でよかったネ
Ｓ様ご夫妻長時間お疲れ様でした。
- ２月９日 (月) 超大型物件
- 今日のマンションは神奈川、大船の超大型マンションです。このマンションあまりに大きすぎて
内覧会のたびに入り口、受付場所が変わります。
依頼者との待ち合わせに一苦労します。
昨年から続けられている内覧会、もう何度来たか分からなくなりました。
売主が８～９社で建設会社はＨコーポレーションです。
昨年、一昨年よくこのゼネコンさんとトラブルがあり、このゼネコンさんのマンションは特に念入りに検査をしてきました。
しかし、最近同業者が増えてきたせいかこのゼネコンさんのマンションの精度がかなり良くなって来ました。今日の内覧会も概ね良好で、洋室の床に１０００分の６ｍｍの不陸が見つかりましたが、担当者が気持ちよく補修を約束してくれたので安心しました。
- ２月３日 (火) 準備万端ル
- 今日の内覧会は浦安の大型物件です。
少し早めに現場に到着したので、エントランスで待つこと10分、小さいお子様連れのカップルが今日の依頼者です。
受付を済まして、内覧会と思ったら、会場で説明会があり、建築資材の仕様、特徴など･･･。
現場の所長さんから丁寧な説明がありました。
これからの内覧会はこのような形が増えてくるかもしれません。現場サイドの万全の準備が伺えます。
さて、肝心の検査ですが、工期にゆとりがあり、建物外観、内装ともにとても良い仕上がりでした。お子様がとても元気に走り回って、例によってかくれんぼが始まりました。
浦安のマンションの特徴で、占有面積が大きくとっている物件がよく見られます。
東京、横浜ではこうは行かないだろうと思います。
- ２月１日 (日) はじめました。
- 内覧会奮闘記を始めました。
中学時代以来の日記に挑戦したいと思います。
ハミングのオーナーチェックは平成14年11月からスタートしました。以来、数多くのお客様にご利用いただきました。
最近お客様から、オーナーチェックの様子を知りたいという要望が増えてきたので、日記に書き留めたいと思いました。お暇な方は読んでください。
今日は、都内の50戸ほどのこじんまりとしたマンションの内覧会に行きました。超大手のデベロッパーさんのマンションです。このデベロッパーさん、超高層マンションを主に建ててますが、このくらいの小規模マンションもけっこう建ててます。ただ、完成精度に結構ムラガあるのが特徴です。超大手と決して安心できる内覧会ではありません。
しかし、今日は工期も余裕を持って進み、部屋の中もなかなか良い出来でした。一箇所だけ、ベランダの溝の部分の水勾配が取れて無い様なので再内覧会までに直すと約束してくれたので、ひとまず安心です。
Ｋ様、当日はお疲れ様でした。
|
