- ３月２４日（土） 地価高騰
- 知り合いがマンションを買うので、モデルルームに一緒に行きました。
横浜のはずれの駅近（３分）のマンションです。
自分のマンションでもないのに、なぜかウキウキ。
価格も手ごろなので、多分買うかも？
担当者の話を聞いてみたら、東京都心の地価高騰のあおりをこの近辺でも受けていると。
どこのモデルルームに行っても、周辺地域の１㎡あたりの単価を比較した資料を見せてくれる。
それを見ると明らかに昨年より少し値上がりしている。
私は２年半前にマンションを購入しているので、少しだけ『ウキッ』として、しかしよくよく考えると、自分のマンションの価値が上がったところで誰かに『ご褒美』をもらえるわけでもなし。
そのマンションを誰かに買ってもらわない限り、自分になんら恩恵はない。
それどころか、もしどこか別の処に買い替えを考えるのなら、今までよりうんと高い物件を買わなければならない。
つまるところ、不動産を手放さない限り地価高騰の恩恵は、庶民には回ってこないことに気付く。（がっかり！）
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- ３月２２日（木） 花見？
- 今日もあちこちで施工です。
ここ数日急に寒くなりました。
一時は咲きかけた桜が、また咲くのを思いとどまったのかと思います。
もうしばらく花見はお預け？？？
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- ３月１６日（金） 裏切り行為！
- 今日も千葉県の大型マンションで施工。
都内で内覧会、こちらは１級建築士が同行です。
午後、１級建築士から内覧会終了の連絡が・・・。
その内容は少々ショックな内容でした。
『床の工事の仕様に嘘がある。』・・・と言う内容です。
２重床工法のフローリングに、防音効果を上げる為にグラスファイバーを敷き込んでの工事。
１級建築士がいつものように洗面室の点検口を開けて見たら、グラスファイバーが敷き込んでありました。
少しだけグラスファイバーをめくって、他の箇所をデジカメで写したら、なんとグラスファイバーを敷き込んでいたのは、洗面点検口の周りだけでした。
すぐに現場担当者に全ての部屋の床の仕様を確認したら、全ての床がグラスファイバーを敷き込む仕様になっていました。
これと同様のケースが、横浜のマンションでも見つかったケースがあります。
グラスファイバーが、どれほどの防音効果があるか？は別問題として、仕様書に記載されているにもかかわらずその仕様どおりに工事が行われていない。
これはもう立派な契約者に対する、裏切り行為に当たります。
全ての床をめくって、グラスファイバーを敷いて再度床の工事を行う。
この大工事を短期間で行わなければなりません。
契約者の気持ちを考えると、とても複雑な気持ちです。
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- ３月１５日（木） 補修
- 今日は千葉県の大型マンションのコーティング施工です。
総戸数１２００戸の大規模マンション。
あまりに現場が広いので、もう誰がどこにいるのやらさっぱり分かりません。
この時期になると決まって起きるのが、フローリングの貼り替えです。
フローリングを貼り替えると、当然表面のコーティングのやり直しをしなければなりません。
勿論実費がかかります。
しかしこの場合の費用は、ほとんどゼネコンの請求です。
これがまた支払いが悪い！！（言いたくはないけど）
またゼネコンと請求書のやり取りをしなければならないのか？と思うと少し憂鬱な気分に。。。
- ３月１１日（日） 皮肉な遭遇
- 東京三軒茶屋へ現調に行く途中、東名高速で見事に事故渋滞につかまりました。；；
事故現場まで約５０分、のろのろと進み、やっと事故現場に到着してみたらなんと！引越やさんのトラックの事故です。
そして皮肉にも私の前を行くトラックが、事故を起こしたライバル会社の引越屋さんのトラック！
ちょうど２台が並んだかたちのツーショット！！
横を通り過ぎるトラックは、何を考えながら運転したのでしょうか？
『オレも気をつけなくちゃ！』なのか？
はたまた『あ～あ、カワイソウに。。。』なのか？
いずれにしても、前を行くトラックにとっても、とても人事とは言えない事態です。
幸いけが人がいないみたいなのですが、荷物が・・・道路中に散乱して・・・。
おそらくこれから新しいマンション？に行って引越をするところだったんでしょう。
勿論荷物は保険で保証されますが、そういう問題ではなくて・・・記念すべき新しい門出をこういう形でつまづくなんて。
これ以上はやめときます。
私も気をつけます。
- ３月１０日（土） 水漏れ？
- 今日は都内と神奈川県で内覧会。
都内は私が、神奈川県は１級建築士が担当しました。
私の内覧会で洗面の点検口を点検中に、水漏れの痕跡が見つかりました。
とは言っても、下のコンクリートが濡れていたわけではありません。
点検口の蓋の一部が濡れていたのです。
 
ちょうど近くに設備担当の方がいたので聞いてみたところ、『昨日漏水検査をしたところです。』と。
おそらく漏水検査の時に、何かのトラブルがあったのだと思います。
蓋を開けて下を見たら、濡れた痕跡はないのに、蓋だけが濡れている？
おそらくこれから漏水が始まるところだと思います。
勿論、もう一度しっかり検査して、この原因を確かめてもらうことになりました。
漏水は生活が始まってから見つかった場合、入居者に相当なストレスを与えてしまいます。
願わくば、内覧会の時点で発見したいものです。
- ３月９日（金） マンション価格の実態
- 今日もあちこちでコーティング施工。
前回に引き続きマンションネタを少々。
マンション価格について。
一口にマンション価格といってもさまざま。
例えば３５所帯のマンションがあったとして、『このマンションは、１㎡あたりの単価が５０万円である。』といったら、一体のどの部屋の価格を指しているのか？
多くの方はこんな疑問を感じているのでは？
私もずっと疑問に思ってました。
私が調べた限りでは、“その”マンションの価格とは？ある特定の部屋を指しています。
例えばそのマンションが７階建てならば、ちょうど中間階の、真ん中の部屋を指しています。
そしてその中間から、およそ４０万円から５０万円づつ上にいけば高くなり、下に行けば安くなります。
だから基準の部屋の占有面積が、８０㎡ならば、[８０×５０万円＝４０００万円]となるわけです。
そしてその一つ下の階が３９５０万円、その一つ上の階が４０５０万円と言った具合です。
ただし、この公式に当てはまらない部屋があります。
上の図の青く塗られた部屋です。
建築業界では、両サイド（角部屋）のことを『妻側』（つまがわ）と言った呼び方をします。
妻側の部屋は窓を多く取れて、採光が沢山はいることから、中住戸よりも少し高めに設定されています。
そして最上階は、『上の階の騒音の被害を受けない。』『眺めが良い。』と言った理由から、やはり少し高めに設定されています。
だから当然、最上階の妻側の部屋は、このマンションの『プレミア住戸』となるわけで、どれくらい高めに設定されているか？は、不動産会社の考え方によってかなりの開きが出ます。
そして最下階（１階）は、先程の公式から言えば、このマンションのもっとも安い価格になるはずです。
かつてマンションの売出しでは、もっとも売れ残りが多かったのが１階住戸でした。
その経緯を踏まえて、みなさんがもっとも嫌う１階住戸にあえてプレミアをつけるために、広い庭をつけたり、最近では１階住戸だけ専用の駐車場が付いていたりします。
他の住戸にはないプレミアをつけることによって、申し込みの集中・ばらつきをなくす為です。
１階住戸がもっとも安い価格とは言い切れない理由が、ここにあります。
みなさんがマンションのモデルルームを見に行った時には、是非価格の相場を調べてみてください。
そしてその価格の相場の基準となる部屋をピンポイントで特定することで、価格の実態・全ての価格のおおよその判断がつきます。
どこのマンションのモデルルームに行っても、全ての部屋の価格は決して教えてくれません。
『現在が第１期第２次販売なので、その部屋は次の販売時期に決定します。』（実はもう決まっていたりします。）
てなことを言われて、すごすごと帰るのではなく、自分で大体の価格の予想をすることで、『この部屋を買うべきか？やめるべきか？』の判断基準ができると思います。
- ３月７日（水） 買い時
- 今日は都内でコーティング施工です。
最近良くマンションのモデルルームを見に行きます。
その関係？で、マンション業界の事情をよく耳にする。
ある業界通に言わせると、『最近マンションが値上がり傾向にある。』と。
経済事情通の話だと、外資系投資ファンドが各都市の都心部の不動産を、投資の対象として買いあさっていると言う。
その影響で主要な都心部で地価の上昇が顕著になっている。
マンション価格がその影響を受けている。・・・と言うのがもっぱらの見解だ。
『もし今マンションを販売すると、地価が上昇した時に儲け損なってしまう。』
『今年販売するよりも、来年のほうが有利。』
そういう業界全体の思惑が、マンション価格にすでに反映されていると言うのだ。
私が２年前にマンションを購入した時には、１㎡あたりの単価の相場が約４０万円ぐらいでした。
この２ヶ月ぐらいモデルルームを見た感触では、１㎡あたりの単価の相場は約５０万円です。
これはあくまで神奈川県の少しはずれの相場です。
横浜市のやや中心部に来ると、１㎡あたりの単価の相場は約６０万円になります。
要約すると、約２年前と比較するとマンションの相場が平均で、１㎡あたり約１０万円上昇したことになります。（当然１坪あたりの単価は、３３万円上昇したことになります。）
もしも８２．５㎡（２５坪）のマンションだと、８２５万円も上昇したことになります。
横浜中心部の２５坪のマンションだと、４１２５万円のマンションが、４９５０万円に上昇してしまったことになります。
もう一つ、２年前は住宅取得減税がローン残高の１％が対象になりました。
そして１０年間減税されます。
それが今年マンションを購入すると、住宅取得減税が最大で２５００万円の０.５％に減りました。
そして期間も５年間に縮小されました。
具体的に減税額で比較すると、例えば３６００万円のマンションだとどうなるか？
２年前にマンションを買うのと、今年買うのではこんなにも違いがでます。
さらに住宅取得減税は、２年後には廃止になると言われています。
それらを考えると、『マンションはいつが買い時なのか？』
と言う疑問に、回答が出ません。
- ３月５日（月） 出番
- 昨日は会社は休みです。
しかし仕事は動いています。
東京板橋区で内覧会。
こちらは１級建築士が同行してくれました。
スタッフは横浜市でフロアーコーティング施工です。
日曜の朝起きて、暖かいのでベランダに出てみてびっくり！
物置代わりにおいていた棚が傾いていました。
その棚の中には、雛人形を入れていました。
おそらく風にあおられて倒れたんだと思います。
我が家の娘たちは、もう結構な年齢になったので、いつごろからか雛人形を出さなくなりました。
まるで『私の出番は？？？』と言って首をかしげていたみたいで。
その棚を直しながら、『来年はちゃんと飾るからね。』とおまじない？を唱えました。
- ３月３日（土） 雛祭り
- 今日は雛祭り。
今日は横浜で数件、フロアーコーティング施工です。
スタッフが施工してくれました。
昨年の今頃は、千葉県でオプション施工をしていました。
先日『２人施工の原則。』と書きましたが、これは例えばオプション施工でも変わりません。
オプション施工とは？
マンションのオプション会で机を並べて、契約者の方からオプションの申し込みを受け付けます。
昨年のオプション会では、約３割の契約者の方からお申し込みをいただきました。
一般的なオプション施工とは、鍵の引渡しと同時に、一斉に数十所帯のフロアーコーティングの施工をこなさなければならないので、どうしても一人○件と言った具合に無理な施工条件を突きつけられたりします。
私の会社では、最初の契約の時に必ず『２人１チームでしか施工をしない。』と宣言をしました。
通常のオプション会社では、少人数でできるだけ多くの施工をこなしたいので、施工スタッフは最小の人数でこなします。
時には夜中の施工もしょっちゅうです。
私の会社では、一般のオプション会社の相場では、ありえない人数のスタッフを投入しました。
当然一般の会社よりも利益率は格段に落ちます。
しかし、クレームが帰ってくる確立は、限りなく『ゼロ』に近い数字となります。
そしてそれだけ多くの人数を投入しても、私の会社は充分過ぎるほどの利益を上げることができます。
だから他の会社は、もっと利益を上げていることになります。
言い方を変えれば、『暴利をむさぼる。』（ちょっと乱暴かもしれませんが・・・。）
会社もあるわけです。
だからオプションの会社は、常にクレームと闘わなければならない結果を生みます。
みなさんそんなに儲けてどうするの？？
そんな気持ちになることもあります。
全てマンション契約者の方の、それはそれは貴重なお金です。
- ３月２日（金） お礼！
- 私たちの仕事は、時期的な要素を持っています。
早い話が、受注が一時に集中すると言うことです。
別の見方をすれば、それ以外は暇？と言うことです。
昨年１２月から今年の２月にかけて、３月施工の依頼が集中しましたが、やっと静かになりました。
３ヶ月は事務が戦場のような忙しさですが、今は信じられないぐらいに静かです。
逆にこれからは、現場での施工のラッシュです。
今日、２５日の内覧会のお客様からお礼の電話をいただきました。
私が指摘したことが認められ、デベロッパーの責任で改修工事をしてくれると、デベロッパーから電話があったそうです。
さりげないことかもしれませんが、私にとっては自分の仕事の成果が実った瞬間です。
私にとっても嬉しい出来事です。
『よかったな～～』
と、一人でつぶやいています。
これでなかったら、プロの出番は必要ないとさえ思います。（でもできないことも多々あります。；）
- ３月１日（木） ラッシュの始まり。
- 今日から３月。
いよいよ本格的なマンションの引渡しラッシュが始まります。
今日は、都内と埼玉県でフロアーコーティング施工です。
スタッフの施工です。
私は一日事務所で、デスクワーク。
内覧会の報告書を４件、これからの内覧会の準備など。しばらく事務所を空けた日が多かったので、事務が全然片付きません。
今日北九州市から電話の問合せがありました。
ほぼ毎月、遠方からの施工依頼があります。
それにしても九州からの問合せが増えました。
九州で何か起きているのでしょうか？
先日の都内江東区の超高層マンションでの内覧会に、またあの点検商法の会社が入っていました。
今度は、エントランスで机を並べてオプションに参加しています。
机の前には『トータルハウスケア』の文字が。
これら点検商法の最終目的は、『トータルハウスケア』と称して、『防カビ施工』の工事を受注していきます。
この工事が実にいい加減で、『新築マンションには必ずカビが生えますよ。』と入居者に散々不安をあおって、防カビの工事を最高で３０万円ぐらいで受注します。
３０万円も出して工事は３０分程度で終わります。
かかった費用は、薬品の仕入れが数千円程度。
あとはスタッフの賃金です。
全ての費用を入れても２～３万円ほどです。
そしてこの『防カビ』がなんの根拠もなく、全く効果も無い。
被害に遭った人がその被害にすら気付かない。
オマケに暴利をむさぼれる。
この手の点検商法の被害が、いつまでたってもなくならない理由がこの辺にあります。
今回もっとも驚いたのは、今日のマンションのとなりに５０階建ての超高層マンションが建ってます。
この隣のマンションで１年前に事件を起こして、いまだ係争中にもかかわらずこのマンションでまた犯罪を公然と起こそうとしている。
この事実に驚きです。
さらに驚きは、この会社大阪ヘラクレス証券市場になんと上場までしているのです。
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